Аналитический обзор рынка недвижимости
Недвижимость дешевеет!
Тенденции, наметившиеся в апреле-мае 2017 г., предвещают прекращение роста цен на вторичном рынке жилья Москвы, отмечают аналитики. В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались, а на первичном продолжили снижение. В Санкт-Петербурге цены были достаточно стабильны, во Владивостоке в этом году — наметили повышение. В других регионах цены на вторичном рынке в 2017 г. в основном стабилизировались.
Стоимость на недвижимость в Красноярске продолжает снижаться: в начале года квадратный метр на вторичном рынке в среднем стоил 55 224 руб., а в новостройке — 48 994 руб. Сейчас цена находится на уровне 53 389 руб./кв.м., в новостройке — 48 676 руб./кв.м. То есть только за 5 месяцев стоимость уменьшилась на 3% (или 1 835 руб.) на рынке готового жилья и на 1% (или 418 руб.) на рынке новостроек.
Ипотека становится доступнее!
Первая половина 2017 года стала удачной для тех, кто решил покупать недвижимость в ипотеку: российские банки сначала в марте, а затем в мае уменьшили ставки до исторического минимума. Самые низкие ставки на вторичное жилье и новостройки находятся на уровне 10% годовых, такие условия делают ипотеку доступной для людей. Казалось бы, снижение цены на квартиры и рекордное уменьшение ставок должно привлечь покупателей, но всплеска на рынке недвижимости нет. Банки делают прогнозы о ближайшем уменьшении процентов и этим формируют отложенный спрос.
Кризисные условия привели к тому, что средняя доходность инвестиций в недвижимость упала до отрицательных значений — хотя ситуация сильно различается от региона к региону. Но наметившаяся в этом году стабилизация может привести к росту доходности.
Доход от сдачи квартиры!
Доход от сдачи однокомнатной квартиры может обеспечить минимально необходимый доход в 44 из 69 крупнейших городов России. Например, в Мурманске арендодатель может прокормиться только на ренту от сдачи трехкомнатной квартиры, а в Санкт-Петербурге, Сочи, Севастополе и Симферополе — от сдачи комнаты. В Москве разница между средней арендной ставкой на однокомнатную квартиру и прожиточным минимумом превысила 10 тыс. руб. — 30,6 тыс. руб. и 18,5 тыс. руб. соответственно. А вот в Подмосковье разница составила всего 4 тыс. руб.: средняя рента — 17 тыс. руб., а прожиточный минимум — почти 13 тыс. руб. В большинстве городов разница между доходом от сдачи однокомнатной квартиры в аренду и официальным прожиточным минимумом не превышает нескольких тысяч рублей. Поэтому в случае потери работы рента от сдачи жилья может стать лишь условным спасением для собственника.
Данные большинства крупных городов показывают, что жилая недвижимость при сдаче в аренду приносит сравнительно небольшой доход. Так, в Москве заявленная доходность составляет 6,17%, а срок окупаемости —16,2 лет, в Санкт-Петербурге — 7,56% и 13,2 лет, в Екатеринбурге — 7,88% и 12,7 лет, Новосибирске — 8,87% и 11,3 лет. Таким образом, прибыль от рентного дохода сравнима с показателем банковского депозита или лишь немногим выше его.
То есть, чтобы обеспечить суммарный арендный доход в 50 тыс. руб., в крупных городах, за исключением Москвы и Петербурга, придется сдавать в аренду не менее трех, а то и четырех однокомнатных квартир.
Согласно подсчетам компании SRG, максимальная доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 10-11% годовых, а в большинстве крупных городов — 6-9%, причем сроки окупаемости для миллионников, Москвы и Петербурга составят 11-16 лет.
